LEGAL ISSUES OF TRANSFER OF LAND RIGHTS THROUGH SALE AND PURCHASE THAT DOES NOT ACCORD TO THE PROCEDURE FOR MAKING A DEED OF SALE AND PURCHASE (Study of Supreme Court Decision Number 1196 K/Pdt/2020)
Published:
2026-04-02Downloads
Abstract
This study discusses the legal issues of land transfer rights through sale and purchase that do not comply with the procedures for making a Deed of Sale and Purchase (AJB) as reflected in Supreme Court Decision Number 1196 K/Pdt/2020. This problem arises because the making of the AJB is not based on the actual wishes of the parties. This study aims to analyze the procedures for making AJB in the decision and the legal consequences that arise for deeds and transfers of land rights based on AJBs that are made not in accordance with procedures. The research method used is normative legal research with a statute approach and a case approach , through an analysis of Supreme Court Decision Number 1196 K/Pdt/2020 which has permanent legal force. The results of the study indicate that the making of AJBs that do not comply with procedures causes the AJB and other related deeds to be declared invalid and have no legal force, so they cannot be used as a basis for transferring land rights. As a result, the Certificate of Ownership issued based on the deed is declared legally flawed and null and void, and creates an administrative obligation for the PPAT holding the protocol to make adjustments and complete the protocol administration in accordance with the provisions of laws and regulations.
Keywords:
Deed of Sale and Purchase Defect of Will Land Deed Official Transfer of Land Rights.References
Buku
Ali, Achmad. (2010). Menguak Teori Hukum (Legal Theory) & Teori Peradilan (Judicialprudence) Termasuk Undang-Undang (Legisprudence), Volume I Pemahaman Awal. Jakarta: Kencana.
Arba, H.M.. (2019). Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. Jakarta: Sinar Grafika.
Febrianty, Yenny. (2023). Keberadaan Hukum Kenotariatan Di Indonesia. Cirebon: Green Publisher.
Harsono, Boedi. (2003). Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.
HS., Salim & Erlies S Nurbani. (2013). Penerapan Teori Hukum Pada Penelitian Tesis dan Disertasi. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.
Marzuki, Peter Mahmud. (2010). Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana.
. (2017). Penelitian Hukum Edisi Revisi. Jakarta: Kencana.
Nurasa, Akur & Dian Aries Mujiburohman. (2020). Buku Ajar Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah. Yogyakarta: STPN Press.
Prajitno, A.A. Andi. (2013). Pengetahuan Praktis Tentang Apa Dan Siapa PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) Cetakan Pertama. Malang: Selaras.
Suharnoko. (2008). Hukum Perjanjian : Teori dan Analisa Kasus. Jakarta: Prenada Media Group.
Jurnal
Afifah, Fatma, Fikri Hadi, & Farina Gandryani. (2025). Konsep Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. Jurnal Ilmu Hukum Wijaya Putra. Vol. 3, No. 2. (hlm. 115-127).
Aida, Devita Martha Nur & Sigid Riyanto. (2023). Ratio Legis Pertanggung Jawaban Penerima Protokol Terhadap Isi Akta Berdasarkan Undang-Undang Jabatan Notaris. Recital Review. Vol. 5, No. 1. (hlm. 1–19).
Amini, Sulasiyah & Suratman. (2022). Pentingnya Pendaftaran Tanah: Perspektif Teori Kepastian Hukum. Jurnal Hukum Dan Kenotariatan. Vol. 6, No. 3. (hlm. 1326-1340).
Arrodli, Ahmad Jalaludin, Andika Ramadhan, Anggita, Denis Zakia Muhammad, & Depi Dwi Pamungkas. (2024). Konsekuensi Hukum Cacat Kehendak dalam Pembentukan Perjanjian Berdasarkan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. LETTERLIJK: JURNAL HUKUM PERDATA. Vol. 1, No. 2. (hlm. 134-144).
Astuti, Nanin Koeswidi. (2016). Analisa Yuridis Tentang Perjanjian Dinyatakan Batal Demi Hukum. Jurnal Hukum tô-râ. Vol. 2, No. 1. (hlm. 279-286).
Dantes, Komang Febrinayanti & I Gusti Apsari Hadi. (2021). Kekuatan Hukum Akta Jual Beli Yang Dibuat Oleh Camat Dalam Kedudukannya Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS) Ditinjau Dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Peraturan Jabatan PPAT. Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan. Vol. 9, No. 3. (hlm. 905 - 916).
Darwin, Merah, Adnan Hamid & Tetti Samosir. (2024). Penerapan Prinsip Kehati-hatian Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Berdasarkan Fakta Materiil (Studi Kasus Putusan Nomor : 248/PID.B/2022/PN JKT BRT). Jurnal Hukum Lex Generalis. Vol. 6, No. 4. (hlm. 1-43).
Halipah, Gisni, Dani Fajar Purnama, Bintang Timur Pratama, Budi Suryadi, & Fauzi Hidayat. (2023). Tinjauan Yuridis Konsep Perbuatan Melawan Hukum dalam Konteks Hukum Perdata. Jurnal Serambi Hukum. Vol. 16, No. 1. (hlm. 138-143).
Kartiwi, Mulia. (2020). Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Meminimalisir Sengketa Tanah. Res Nullius. Vol. 2, No. 1. (hlm. 35-47).
Murni, Christiana Sri & Sumirahayu Sulaiman. (2022). Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Merupakan Tanda Bukti Hak Kepemilikan Tanah. LEX LIBRUM. Vol. 8, No. 2. (hlm. 183-198).
Nabila, Andita Putri & Gunawan Djayaputra. (2023). Urgensi Pelaksanaan Kebebasan Berkontrak dalam Merumuskan Perjanjian Guna Mewujudkan Keadilan Bagi Para Pihak. UNES Law Review. Vol. 6, No. 2. (hlm. 4072-4080).
Nurhayati, Yati, Ifrani, & M. Yasir Said. (2008). Metodologi Normatif Dan Empiris Dalam Perspektif Ilmu Hukum. Jurnal Penegakan Hukum Indonesia (JPHI). Vol. 2, No. 1. (hlm. 1-20).
Oktaviani, Yohana Widya & Aullia Vivi Yulianingrum. (2024). Urgensi Penyelesaian Tumpang Tindih Kepemilikan Tanah Akibat Kesalahan Penulisan dalam Akta Jual Beli Tanah. Pagaruyuang Law Journal. Vol. 7, No. 2. (hlm. 472-492).
Rasda, Dewi, Muhammad Sabir Rahman, & Bakhtiar Tijjang. (2021). Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pendaftaran Peralihan Hak Milik Atas Tanah. Jurnal Litigasi Amsir. Vol. 9, No. 1. (hlm. 34–40).
Santoso, Sigit Dwi & Moh. Saleh. (2018). Kekuatan Hukum Akta Jual Beli Tanah yang Dibuat PPAT (Studi Kasus Putusan Kasasi MA No. 787 K/Pdt/2013). Al-Qānūn. Vol. 21, No. 1. (hlm. 167-186).
Santoso, Urip. (1999). Kajian Teoritis Jual Beli Hak Milik Atas Tanah. PERSPEKTIF. Vol. 4, No. 3. (hlm. 21-30).
Sartika, Maya. (2019). Kedudukan Putusan Pengadilan Yang Sudah Berkekuatan Hukum Tetap Dalam Pembatalan Sertifikat Hak Atas Tanah. Jurnal Sosial Humaniora. Vol. 2, No. 1. (hlm. 71-78).
Senda, Vika Nur, Susi Sopiani, & Mochamad Fajar Muzzamil. (2024). Implikasi Hukum Ketidakterpenuhan Syarat Subjektif dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata terhadap Keabsahan Perjanjian. LETTERLIJK: JURNAL HUKUM PERDATA. Vol. 1, No. 2. (hlm. 104-115).
Simamora, Yosua Leo Ezra Roito, Hasim Purba, & Suprayitno. (2024). A Review Of Notary Positions: Submission Of Notary Protocols Aged 25 Years Or More In Medan City. Jurnal Ekonomi. Vol. 13, No. 4. (hlm. 808- 824).
Suartini & Maslihati Nur Hidayati. (2022). Permasalahan Peralihan Hak Atas Tanah Di Kota Tangerang. Forum Ilmiah. Vol. 19, No. 4. (hlm. 379-389).
Wahid, Abdul & Elya Kusuma Dewi. (2019). Kekuatan Alat Bukti Akta Otentik Terhadap Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Juncto Pasal 1868 KUHPerdata. Jurnal Kajian Hukum Islam. Vol. 4, No. 2. (hlm. 205–219).
Waluyo, Bing. (2022). Kajian Terhadap Perbuatan Melawan Hukum Berdasarkan Pada Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. CAKRAWALA HUKUM. Vol. 24, No. 1. (hlm. 14-22).
Zaki, M., Kurnia Warman, & Syofiarti. (2023). Pendaftaran Peralihan Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Akta Jual Beli Yang Sudah Lewat Waktu di Kota Padang. UNES Law Review. Vol. 6, No. 1. (hlm. 3638-3653).
Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2018 Tentang Pembinaan Dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Artikel Dalam Internet
ATR/BPN Kabupaten Bojonegoro. Peralihan Hak Atas Tanah. https://atrbpnbojonegoro.com/layanan/peralihan-hak
Badan Pembinaan Hukum Nasional. Konflik Tanah. https://literasihukum.bphn.go.id/konsultasiView?id=24293
Mahesa, Nia Sita. Sahkah Jual Beli Tanah & Bangunan Jika Bangunannya Ternyata Milik Pihak Ketiga?. https://www.hukumonline.com/klinik/a/sahkah-jual-beli-tanah-bangunan-jika-bangunannya-ternyata-milik-pihak-ketiga-lt60e2745914b74/#_ftn6
Nia Nurul. Cara Membuat Akta Jual Beli (AJB) Tanah. https://ppid.semarangkota.go.id/kb/cara-membuat-akta-jual-beli-ajb-tanah/
SIP Law Firm. Peralihan Hak Atas Tanah dalam Hukum Properti Indonesia. https://siplawfirm.id/hak-atas-tanah/?lang=id
License
Copyright (c) 2026 Muhammad Arfananda Ghifari, Solikhah, Burhanudin Harahap
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
