Preventive Legal Mechanisms in Real Property Transactions: Ensuring Legal Certainty
Published:
2026-06-09Abstract
Land disputes remain a persistent challenge in Indonesia despite the enactment of the Basic Agrarian Law (UUPA) in 1960, which marked a foundational transformation in the national land law system and mandated systematic land registration across the country. The high volume of unresolved disputes, as reflected in the 5,973 land cases recorded by the Ministry of ATR/BPN in 2024, signals a continued weakness in preventive legal protection mechanisms within land transactions, particularly in the residential sector. This study examines the forms of preventive legal protection applicable to residential land sale and purchase transactions, the obstacles to their implementation, and the efforts required to guarantee legal certainty for all parties involved. Employing a normative juridical method with a statute approach and a conceptual approach, this study analyzes primary legal materials including the UUPA, Government Regulation Number 24 of 1997, and the Civil Code, supported by secondary sources comprising academic literature and relevant court decisions. The findings indicate that preventive legal protection operates through several mechanisms, such as land registration, pre-transaction verification, the preparation of authentic deeds by a Land Deed Official (PPAT), compliance with agreement validity requirements, tax obligation fulfillment, legal outreach, and digitalization of land services. Adherence to these mechanisms reduces dispute risk by up to 70%, yet implementation remains hampered by low public legal awareness, land mafia practices, weak oversight, and bureaucratic complexity. This study contributes to agrarian and civil law scholarship by affirming the primacy of a preventive paradigm over reactive dispute resolution in ensuring legal certainty for all stakeholders in residential land transactions.
Keywords:
National Land Law Land Sale and Purchase Transactions Legal Certainty Land Deed OfficialReferences
Ahdiat, A. (2024). Jumlah Kasus Konflik Agraria Meningkat pada 2023.
Alrizky, M., Dan, E., & Lesmana, T. (2023). Jual Beli Tanah Tidak Bersertifikat dalam Persfektif Hukum Agraria Indonesia. Civilia : Jurnal Kajian Hukum Dan Pendidikan Kewarganegaraan, 2(1), 1–8.
Arisaputra, M. I. (2015). Access Reform dalam Kerangka Reforma Agraria untuk Mewujudkan Kesejahteraan Rakyat. Universitas Airlangga.
Bagus Juniarta, A. A., & Swardhana, G. M. (2021). Tanggung Jawab Notaris dan PPAT Terkait Dengan Akta Jual Beli Tanah. Acta Comitas, 6(02), 340. https://doi.org/10.24843/AC.2021.v06.i02.p10
Bahfein, S., & Alexander, H. B. (2020). Sepanjang 2020, Kementerian ATR/BPN Terima 400 Aduan Masalah Tanah.
Brilian, A. P. (2024). Ada 5.973 Kasus Pertanahan Selama 2024, Nusron: Jangan Bikin Sertifikat Pakai Calo!
Cahyandari, C., Ludmilla, K. N., & Dayinta Talia, F. O. (2025). Kepastian Hukum Pembeli Hak Atas Tanah Tanpa Akta Jual Beli yang Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora Dan Politik, 5(3), 2602–2608. https://doi.org/10.38035/jihhp.v5i3.3521
Eliana, E., Suryani, R., & Naib, N. (2022). Legalitas Kepemilikan Tanah. Bhakti Hukum: Jurnal Pengabdian Kepada Masyarakat, 1(1), 114–122.
Fuzain, N. A. (2023). Konflik Sengketa Lahan Antara Masyarakat Adat Rempang dengan BP Batam Terhadap Pembangunan Rempang Eco City. Jurnal Hukum Dan HAM Wara Sains, 2(11), 1081–1088. https://doi.org/10.58812/jhhws.v2i11.798
Hanipah, R. S., & Listari, S. (2024). Tinjauan Atas Prosedur Penjualan Rumah Secara Kredit Pada Perumahan Royal Tajur Residence. Jurnal Aplikasi Bisnis Kesatuan, 4(1), 33–42. https://doi.org/10.37641/jabkes.v4i1.1907
Hapsoro, R. H., Hernandi, A., & Abdulharis, R. (2024). Evaluasi Kualitas Data Bidang Tanah dalam Rangka Kepastian Hukum Objek Pendaftaran Tanah di Indonesia. Tunas Agraria, 7(3), 368–388. https://doi.org/10.31292/jta.v7i3.336
Ibrahim, J. (2006). Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif. Bayumedia Publishing.
Isnaini, A. M., & Adnan, L. (2018). Hak Warga Negara dalam Pemenuhan Lingkungan Tempat Tinggal yang Layak Ditinjau dari Perspektif Hukum Hak Asasi Manusia. JATISWARA, 33(1). https://doi.org/10.29303/jtsw.v33i1.158
Joni, H. (2016). TANAH SEBAGAI ASET SOSIAL DALAM PERSPEKTIF HUKUM AGRARIA NASIONAL. Jurnal Cakrawala Hukum, 7(1). https://doi.org/10.26905/idjch.v7i1.1787
Karima, N. K., Habibib, M., Febrianac, N., Adhand, S., & Prayoga, S. (2024). Aspek Hukum dalam Penyelesaian Sengketa Penguasaan dan Pembangunan Rumah di Atas Tanah Milik Orang Lain. Jurnal Surya Kencana Satu: Dinamika Masalah Hukum Dan Keadilan, 14(2).
Kartiwi, M. (2020). Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Meminimalisir Sengketa Tanah. Res Nullius Law Journal, 2(1), 35–47. https://doi.org/10.34010/rnlj.v2i1.2888
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2021). Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL).
Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). (2020). Sepanjang 2019, Kementerian ATR/BPN tangani 3.230 kasus sengketa pertanahan.
Kencana, N., & Priandhini, L. (2022). The Implementation of a Complete Systematic Land Registration Program to Realize Legal Protection and Public Welfare. Jurnal Akta, 9(4), 402. https://doi.org/10.30659/akta.v9i4.26757
Konsorsium Pembaruan Agraria (KPA). (2024). Konflik Agraria di Indonesia Tertinggi dari Enam Negara Asia.
Latupono, F. R., & Anggraeni, D. (2019). Penerapan Mediasi sebagai Alternatif Penyelesaian Gugatan Perbuatan Melawan Hukum dalam Jual Beli Tanah untuk Melindungi Kepentingan Hukum dan Rasa Keadilan Menurut PERMA No. 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan (Analisis Putusan No.55/Pdt. Jurnal Surya Kencana Dua : Dinamika Masalah Hukum Dan Keadilan, 6(1). https://doi.org/10.32493/SKD.v6i1.y2019.3034
Mahkamah Agung Republik Indonesia. Putusan PN PASIR PANGARAIAN Nomor 244/Pdt.G/2020/PN Prp. , (2020).
Mahkamah Agung Republik Indonesia. Putusan PN MAJALENGKA Nomor 2/Pdt.G.S/2022/PN Mjl. , (2022).
Mahkamah Agung Republik Indonesia. Putusan PN SIDOARJO Nomor 39/Pdt.G.S/2023/PN. , (2023).
Mahkamah Agung Republik Indonesia. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHP). , (2024).
Mahkamah Agung Republik Indonesia. Putusan PN TANJUNG PANDAN Nomor 2/Pdt.G.S/2025/PN Tdn. , (2025).
Marta, A. (2022). Implementasi Penyelesaian Sengketa Pertanahan Melalui Mediasi Oleh Kantor Pertanahan Kota Medan. Universitas Medan Area.
Najoan, V. A. J. (2024). Sengketa Tanah oleh Masyarakat Kampung Tua Pulau Rempang Terhadap Proyek Eco City (Aturan Hukum Adat). JLEB: Journal of Law, Education and Business, 2(1), 8–13. https://doi.org/10.57235/jleb.v2i1.1525
Nisa, K., & Mujab, S. (2024). Implementasi Mediasi dalam Penyelesaian Sengketa Jual Beli Tanah (Studi Putusan Pengadilan Negeri Rembang No.11/pdt.G/2022/PN.Rbg). JIMSYA: Jurnal Ilmu Syariah, 3(2), 256–266.
Pandu, P. (2023). Konflik Agraria Meningkat Sepanjang 2022, Kemauan Politik Kunci Penyelesaian.
Pusat Kajian Akuntabilitas Keuangan Negara Badan Keahlian Dpr Ritahun 2021. (2022). Evaluasi Program PTSL dalam Mengurangi Permasalahan Agraria.
Qamar, N. (2021). Theory Position in the Structure of Legal Science. SIGn Jurnal Hukum, 3(1), 52–64. https://doi.org/10.37276/sjh.v3i1.126
Ronny, Bako, Hairi, P. J., Hantoro, N., & Tobing, D. D. L. (2013). Putusan Pengadilan Terkait Sengketa Tanah di Indonesia.
Santoso, U. (2016). Penyelesaian Sengketa dalam Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum. Perspektif, 21(3), 188. https://doi.org/10.30742/perspektif.v21i3.588
Saputra, A. F., Yunus, A., & Poernomo, S. L. (2021). Efektifitas Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Tanah Beritikad Baik. Journal of Lex Generalis (JLS), 2(2), 859–867.
Saputra, M. A., & Musyafah, A. A. (2023). Kewajiban Penyertaan Kartu BPJS Kesehatan Pada Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan dalam Rangka Optimalisasi Program BPJS (Studi Inpres Nomor 1 Tahun 2022 Tentang Optimalisasi Pelaksanaan Program Jaminan Kesehatan). UNES Law Review, 6(1), 1177–1186. https://doi.org/10.31933/unesrev.v6i1.908
Sumiati, H., Andriansah, & Kadaryanto, B. (2021). Kepastian Hukum Sertifikat Hak Milik atas Tanah Dalam Hukum Pertanahan Indonesia. YUSTISIA MERDEKA : Jurnal Ilmiah Hukum, 7(2), 135–145. https://doi.org/10.33319/yume.v7i2.111
Suyikati, S. (2019). Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2018 di BPN Kota Yogyakarta. Widya Pranata Hukum : Jurnal Kajian Dan Penelitian Hukum, 1(2), 108–122. https://doi.org/10.37631/widyapranata.v1i2.43
Tahir, R. (2023). Metodologi Penelitian Bidang Hukum; Suatu Pendekatan, Teori dan praktik. PT. Sonpedia Publishing Indonesia.
Tristanto, Y. W. (2019). Harmonisasi Regulasi Kepemilikan Tanah Pertanian Secara Absentee Bagi Pegawai Negeri Dalam Program Landreform. Legality : Jurnal Ilmiah Hukum, 26(2), 281. https://doi.org/10.22219/jihl.v26i2.7801
Usman, A. H. (2022). Mencegah Sengketa Tanah. SOL JUSTICIA, 5(1), 63–75. https://doi.org/10.54816/sj.v5i1.478
Widjaja, G., & Samsuto, S. (2024). Analisis Ketentuan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam Perspektif Hukum Perdata: Tinjauan Terhadap Aspek Keabsahan dan Penyelesaian Sengketa. SINERGI : Jurnal Riset Ilmiah, 1(4), 252–260. https://doi.org/10.62335/psn0p742
Widjaya, D., Fadli, S. D., Syahbana, A. N., & Prasetiya, L. (2022). Evaluasi Program PTSL dalam Mengurangi Permasalahan Agraria.
Yahya, I. (2023). Pelaksanaan Penegakkan Hukum Pertanahan Dan Keagrariaan Hindia Belanda Di Indonesia. Jurnal Begawan Hukum (JBH), 1(2), 50–63.
Yasfani, S., Dewi, N., & Suparwi. (2025). Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak dalam Perjanjian Jual Beli Tanah yang Sertifikatnya Masih dalam Proses Pemecahan Sertifikat. JIHHP: Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora, Dan Politik, 5(4).
Yonatan, I. G. N., & Hutapea, M. (2018). Peran PPAT dalam Mencegah Pemilikan Secara Absentee Melalui Jual-Beli Hak Milik Atas Tanah Pertanian. Justitia et Pax, 34(1). https://doi.org/10.24002/jep.v34i1.1627
License
Copyright (c) 2026 Merline Eva Lyanthi, Rosalinda Elsina Latumahina
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
Downloads
How to Cite
